Marktstudie Alpenresorts Schweiz – Was kostet der Bergblick?

Das Center for Real Estate untersuchte im Auftrag von Premier Suisse Estates den Immobilienmarkt in den Schweizer Alpen.

Das Center for Real Estate untersuchte im Auftrag von Premier Suisse Estates den Immobilienmarkt in den Schweizer Alpen.

Rund 800 Immobilien stehen derzeit in den zwölf beliebtesten Alpenresorts bei den Top-Maklern zum Verkauf. Zu diesem Ergebnis kommt das STI Center for Real Estate Studies, das im Auftrag vom Schweizerischen Immobilienmakler Premier Suisse Estates LLC. die lokalen Immobilienmärkte von Andermatt, Arosa, Crans-Montana, Davos, Grindelwald, Gstaad, Klosters, Lenzerheide, Saas-Fee, St. Moritz, Verbier und Zermatt untersucht hat. Die Ergebnisse wurden in der Studie „Marktstudie Alpenresorts Schweiz“ veröffentlicht und geben einen neutralen Überblick über die aktuelle Marktsituation für Zweit- und Ferienimmobilien in der Schweiz.

Kostenfreier Download der kompletten Studie: Marktreport Alpenresorts

Imposante Bergmassive, weitläufige Täler, grüne Wiesen im Sommer und nicht enden wollende Skipisten im Winter – nur wenige Landschaften in Europa bieten so abwechslungsreiche Bilder wie die Schweizer Alpen. Umso schöner runden die urigen Alpendörfer und –städte mit ihren traditionellen Chalets das Gesamtbild der Region ab. Wenig verwunderlich also, dass vor allem vermögende Investoren nach Liegenschaften in den Alpenresorts suchen, um diese als Feriendomizil zu nutzen.

Jedoch stellt sich für die Marktteilnehmer die Frage, nachhaltiger und wertbeständiger Investments. Ist die Nähe zum Ortskern und somit zu den Geschäften und Restaurants ausschlaggebend für den Kaufpreis, oder ist es doch eher der Bergblick, der die Preise treibt? Zudem auch noch entscheidend: Kann jeder eine Liegenschaft in den Alpenresorts erwerben oder gelten hierbei eventuell gesetzliche Bestimmungen? Erste Antworten gibt die nachfolgende Studie des STI Center for Real Estate Studies, in der Studienleiter Prof. Dr. Marco Wölfle das mengen- und preismäßige Objektangebot in den beliebetsten Schweizer Alpenregionen differenziert nach Region und Ausstattungsstandard analyisert.

Gegenstand und Zielsetzung

Die vorliegende Studie untersucht den Markt für Kaufobjekte in insgesamt zwölf der beliebtesten Alpenresorts der Schweiz, mit der Zielsetzung, einen möglichst repräsentativen Überblick über Niveau und Struktur des vorhandenen Angebots für Ferienimmobilien zu verschaffen. Dabei wird sowohl das quantitative Angebot (Anzahl der Objekte) als auch das qualitative Angebot (Lage, Ausstattungsstandard, Bergblick) untersucht, um es letztlich den verschiedenen ermittelten Preisniveaus zuordnen zu können. Dabei handelt es sich um die Orte Andermatt, Arosa, Crans-Montana, Davos, Grindelwald, Gstaad (Saanen), Klosters, Lenzerheide, Saas-Fee, St. Moritz, Verbier und Zermatt.

Es ist zu berücksichtigen, dass das rein mengenmäßige Angebot an Objekten leicht über- schätzt werden kann, wenn überschlagsweise die Mengenangaben verschiedener Makler zusammengezählt werden. So kann es dazu kommen, dass dasselbe Objekt bei mehreren Maklern – ggf. sogar mit unterschiedlichen Informationen – geführt wird. Um derartig verzerrende Effekte auszuschließen, wurden einzelne Objektdaten der wichtigsten Makler bzw. Immobilienportale gesammelt und abgeglichen, indem unplausible Werte und Doppelzählungen (siehe Anhang zur Datengrundlage) korrigiert wurden. Nach Korrektur um statistische Ausreißerwerte ergibt sich ein Datensatz mit 812 Objekten, auf deren Ausstattungsstandard im übernächsten Abschnitt eingegangen wird.

Makrolage und Infrastruktur der Alpenresorts

Die Schweiz gilt weltweit als eines der beliebtesten Urlaubsziele für Wintersportler und Wanderfreunde. Obwohl das Alpenland mit rund 41.000 km² zu den flächenmäßig 15 kleinsten Ländern Europas zählt, konnte es – gemessen an seiner Einwohnerzahl von etwa 8,3 Millionen Einwohnern – ein überdurchschnittliches Ergebnis an Logiernächten verzeichnen: 2014 zählte das Bundesamt für Statistik in den Hotels und Kurbetrieben fast 36 Millionen Übernachtungen. Dabei sind Touristen aus allen Teilen der Welt zu Gast in der Schweiz. Neben den Nachbarn aus Deutschland (22%) und Frankreich (7%) bilden die Briten (8%) und US-Amerikaner (8%) sowie die Chinesen (5%) die Top-5 der Übernachtungsgäste in das Alpenland. Während die Europäer von der geographischen Nähe und damit verbundenen kurzen Anreisezeiten profitieren, werden Touristen größerer Destinationen besonders von der Exklusivität des Gastgeberlandes angezogen.

Die Wirtschaft in den Alpenresorts lebt vom Tourismus. Insbesondere in den Wintermonaten nutzen die Wintersportler die Vielzahl an präparierten Pisten zum Ski- und Snowboardfahren. Dabei erstrecken sich die Pisten je nach Region auf mehrere hundert Kilometer. Wer jedoch denkt, dass durch die große Anzahl an Logiernächten die Alpenresorts ein Ziel des Massentourismus sind, liegt falsch: Obwohl viele Besucher der Skigebiete nur Kurzaufenthalte vor Ort verbringen, wird von den Gemeinden und Verwaltungseinrichtungen ein großer Wert auf Nachhaltigkeit gelegt. So zielen Gesetze wie der Lex Koller oder die Zweitwohnungsinitiative auf eben diese Kontinuität bei Bestandsimmobilien in der Schweiz ab.

Marktvolumen, Lage und Ausstattung

In den zwölf untersuchten Alpenresorts standen zum Spätsommer 2015 rund 1.240 Objekte unterschiedlicher Kategorien zum Verkauf. Aufgrund fehlender Kaufpreisangaben (Kaufpreis auf Anfrage) oder fehlender Innenansichten war es nicht möglich, alle Objekte, die sich derzeit auf dem Verkaufsmarkt der Alpenresorts befinden, in der Datenerhebung zu berücksichtigen. So ergab sich die bereits im vorherigen Abschnitt angeführte Datenmenge von 812 Objekten. Die folgende Abbildung zeigt, dass sich die Objektanzahlen völlig unterschiedlich verteilen und nicht der regionalen Flächengröße entsprechen. Mehr als die Hälfte des Angebots konzentriert sich auf die drei Gemeinden Crans-Montana, Verbier und Davos mit 21%, 21% und 11%. Auffällig hierbei ist, dass Crans-Montana und Verbier trotz ihrer vergleichsweise durchschnittlichen Gemeindegrößen mit je einem Fünftel der gesamten Angebotsmenge deutlich hervorstechen. Im Vergleich dazu findet sich die flächenmäßig größte Region Zermatt auf dem letzten Listenplatz wieder. Mit lediglich 4% entfällt weniger als ein Zwanzigstel auf diese Region.

Marktangebot nach Regionen

Das Marktangebot in den Alpenresorts entspricht nicht der regionalen Größe der Gemeinden.

Das Marktangebot in den Alpenresorts entspricht nicht der regionalen Größe der Gemeinden.

Erwartungsgemäß findet sich in den Alpenresorts ein vergleichsweise hoher Standard. 43% aller Objekte liegen im gehobenen oder Luxussegment. Die restlichen 57% befinden sich im mittleren Ausstattungsbereich, welcher – verglichen mit anderen europäischen Ländern – jedoch in keinster Weise als minderwertig einzustufen ist.

Marktangebot nach Ausstattungsstandard

Die Ausstattungsqualität der Immobilienangebote in den Schweizer Alpen ist überdurchschnittlich hoch.

Die Ausstattungsqualität der Immobilienangebote in den Schweizer Alpen ist überdurchschnittlich hoch.

Besonders hinsichtlich des Ausstattungsstandards zeigen sich regionale Trends. Während die Regionen mit geringen Marktangebot fast durchgängig von Objekte mit hohen Ausstattungsstandards geprägt sind, finden sich in den Resorts mit einem großen Angebot an Kaufobjekten zumeist Liegenschaften der mittleren Ausstattungsklasse. So zeigt sich ein überdurchschnittlich hoher Anteil von Objekten einfacher bis mittlerer Qualität in Saas-Fee, Crans-Montana und Verbier. Hier macht dieses Qualitätsniveau mehr als zwei Drittel aus und bietet Investoren möglicherweise preislich günstige Einstiegsmöglichkeiten in den Markt.

St. Moritz ist Spitzenreiter bei den Luxusimmobilien.

St. Moritz ist Spitzenreiter bei den Luxusimmobilien.

Die Preise streuen zwischen den verschiedenen Regionen, aber auch innerhalb der Regionen deutlich, je nach Ausstattungsstandard und besonderen Objekteigenschaften.

Durchschnittliche Quadratmeterpreise mit Preisspannen

St. Moritz zählt nach wie vor zu den begehrtesten und damit auch teuersten Lagen in den Schweizer Alpen.

St. Moritz zählt nach wie vor zu den begehrtesten und damit auch teuersten Lagen in den Schweizer Alpen.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind in St. Moritz mit rund CHF 19.130 um mehr als das Anderthalbfache teurer als in Saas-Fee, wo sich durchschnittliche Quadratmeterpreise von CHF 7.310 ergeben. Neben St. Moritz zählen aber auch Gstaad und Verbier zu den Top-Regionen. Hier ergeben sich Durchschnittspreise in der Spanne von CHF 16.610 bis CHF 18.780.

Die zusätzlich angegebene Preisspanne „von“ (mittlere Ausstattung) „bis“ (gehobene/Luxus- Ausstattung) zeigt aber, dass auch in den Top-Regionen die Möglichkeiten für ein „Schnäppchen“ bestehen und ebenso, dass in den eher günstigeren Regionen für besondere Objekte durchaus hohe Werte erzielt werden können. Gibt man sich in Gstaad auch mit einfachem Ausstattungsstandard zufrieden, so findet man vereinzelt Objekte mit einem Kaufpreis beginnend bei CHF 5.910 pro m². In Verbier müssten hierfür knapp CHF 600 mehr je Quadratmeter ausgegeben werden, in Lenzerheide sogar CHF 1.560 mehr je Quadratmeter.

Wie viel kostet Bergblick?

Ein besonderes Qualitätsmerkmal – gerade vor dem Hintergrund von Investments in Ferienimmobilien – stellt eine unmittelbare Bergsicht dar. Wie viel geben Investoren derzeit für den Bergblick aus? Die folgende Tabelle weist in den beiden Spalten die Durchschnittspreise sortiert nach Objekten mit und ohne Bergblick aus. Dabei ist zu beachten, dass auf den ersten Blick für manche Regionen gar keine Objekte ohne Bergblick zu erwarten sind. Beispielsweise ist der Investor in Grindelwald von Bergen umringt, so dass es eigentlich keine Objekte ohne Bergblick geben dürfte. Gerade hier sind im Datensatz auch keine Objekte ohne Bergsicht aufgeführt, obwohl dies denkbar wäre. Denn wenn ein Objekt rundum überragt wird oder sich der Eigentümer zur freien Bergsicht deutlich aus dem Fenster lehnen müsste, so würden diese Objekte nicht als Bergblick-Objekte klassifiziert. Dies könnte – zwar selten – aber im Ausnahmefall auch in Grindelwald zutreffen.

Was kostet Bergblick? Die Preisaufschläge varrieren stark je nach Region.

Was kostet Bergblick? Die Preisaufschläge varrieren stark je nach Region.

Es zeigt sich, dass Bergblick nicht selten Preisaufschläge von über 15% rechtfertigt. Beispielsweise werden in St. Moritz für Objekte ohne Bergblick durchschnittlich CHF 17.220 je Quadratmeter gezahlt, während Investoren für Bergblick durchschnittlich CHF 20.146 je Quadratmeter ausgegeben. Noch größer ist der prozentuale Aufschlag in der Top-Region Verbier, aber auch in der eher günstigen Region Crans-Montana. In beiden Regionen liegen die Preisaufschläge je Quadratmeter bei über 30%.

Im Vergleich der Durchschnittspreise von Objekten ohne und mit Bergblick werden Spitzenaufschläge im Gstaad von bis zu 131% erreicht, während sich in Zermatt oder in Saas-Fee nur 7% bzw. fast gar kein Aufschlag ergeben. Anzumerken bleibt auch, dass sich für die Region Grindelwald keine Aussage über einen Aufschlag für Bergblick treffen lässt, da es in Grindelwald aufgrund der geographischen Lage kaum möglich ist, Bauten ohne Bergblick zu errichten bzw. die geringe Anzahl solcher Liegenschaften derzeit nicht zum Verkauf steht.

Fazit:

Bei genauerer Betrachtung der Alpenresorts und deren verschiedenen Ausstattungs- und Preisniveaus bietet sich den Kaufinteressenten eine breite Investitionsspanne. Während die Regionen Andermatt, Lenzerheide und Zermatt relativ nahe am durchschnittlichen Quadratmeterpreis von CHF 12.810 liegen, setzen sich andere Resorts deutlich nach oben ab. Besonders die exklusiven Feriendestinationen Gstaad, St. Moritz und Verbier liegen preislich weit über dem alpinen Durchschnitt. Investoren sind hier bereit, durchschnittlich 50% mehr für Kaufobjekte zu bezahlen. Ein regionaler Trend ist hierbei nicht zu verzeichnen. Werden alleinig die drei Top-Regionen Gstaad (Bern), St. Moritz (Graubünden) und Verbier (Wallis) betrachtet, stellt man fest, dass sich diese in verschiedenen Kantonen befinden und somit räumlich voneinander distanziert sind.

Wie die Quadratmeterpreise in den einzelnen Regionen vermuten lassen, bilden hauptsächlich vermögende Investoren die eigentliche Käuferklientel. Dennoch ist es auch für Kaufinteressenten mit einem geringen Investitionsvorhaben möglich, entsprechende Immobilien zu erwerben. Abgesehen von einzelnen „Schnäppchen“ in den Top-Regionen bietet sich vor allem Saas-Fee mit durchschnittlich rund CHF 7.310 an.

Als beeinflussender Preistreiber stellt sich der Bergblick heraus. Abgesehen von den Regionen Grindelwald und Saas-Fee, ersteres bedingt durch seine geographische Lage, ist in den restlichen Resorts durchgängig ein Aufschlag für Bergblick festzustellen. Die Spanne der Aufschläge reicht dabei von 7% in Zermatt bis hin zu 131% in der Top-Region Gstaad.

Zu beobachten bleibt außerdem, wie sich der Frankenschock Anfang 2015 auf die Preise von Immobilien in den Alpenresorts auswirken wird. Es ist zu erwarten, dass aus dem Eurowährungsraum stammende Kaufinteressenten – unter der Prämisse, dass diese nach der Lex Koller überhaupt zum Kauf berechtigt sind – aufgrund des Wechselkurses eher vor dem Kauf einer Immobilie zurückschrecken. Dem könnte ein Überangebot an Ferienwohnungen gegenüberstehen, da die derzeitigen Besitzer der Objekte ihre Chance sehen, bedingt durch die Wechselkursanpassung ein lukratives Geschäft abzuschließen.

Im Kern weiterführender Investitionsüberlegungen wird einerseits die Frage der Erschwinglichkeit von Ferienimmobilien für Ausländer stehen, die stark vom Lex Koller abhängig sind, und andererseits der Einfluss der Zweitwohnungsinitiative auf das Angebot an den regionalen Immobilienmärkten, da durch die Begrenzung der Zweitwohnungen in den Feriengemeinden auf 20% ein deutlich erschwertes Handeln auf den Märkten resultieren wird.

Dateninfo

Datengrundlage und Erhebungszeitraum
Zur Analyse standen rund 1.240 Einzelobjekte (keine Grundstücke) zur Verfügung, die auf den Homepages der Immobilienplattformen Immoscout24, Homegate, Engel & Völkers, Premier Suisse Estates, Saasproperty, Sessa Immobilier und GriwaPlan gelistet waren. Die Datenerhebung in den Alpenresorts wurde im Zeitraum vom 02.08.2015 bis 30.09.2015 auf Einzelobjektbasis durchgeführt.

Regionale Gliederung
In Orientierung an einer vermarktungsgerechten regionalen Abgrenzung und zur Vergleichbarkeit mit Daten des Auftraggebers wurden die erfassten Objekte in insgesamt 12 Regionen gegliedert. Die Namen der Regionen lauten:

Andermatt, Arosa, Crans-Montana, Davos, Grindelwald, Gstaad (Saanen), Klosters, Lenzerheide, Saas-Fee, St. Moritz, Verbier und Zermatt

Ausstattungsstandard
Auf Basis der textlichen Objektinformation der Anbieter und der zur Verfügung gestellten fotografischen Materialien wurden die erfassten Objekte zwei Ausstattungsstandards zugeordnet (einfach bis mittel und gehoben bis Luxus). Hierbei wurden im Zweifel die Informationen der Objektbilder vorrangig gegenüber ggf. sehr positiven textlichen Formulierungen behandelt. Grundlage für die Klassifikation bildete die zur Immobilienbewertung von Wohnimmobilien vorliegenden Normalherstellungskosten.

Qualitätskontrolle
Zur Erhebung der Daten wurde jedes Objekt einzeln betrachtet, um die Homepageinformation der verschiedenen Anbieter auf einer vergleichbaren Basis zu erfassen und auf Plausibilität zu prüfen.

Beispielsweise fiel auf, dass sich die Qualitätsangaben bezüglich der Ausstattung von den verschiedenen Maklern stark unterschieden. Entsprechende Angaben sind entweder entfernt worden oder in korrigierter Version in den Datensatz eingegangen. Objekte, die mit vollständig unplausiblen Informationen gelistet waren, wurden vollständig aus dem Datensatz entfernt. Objekte, die bei mehreren Anbietern geführt waren, wurden im Datensatz ebenfalls nur einmal erfasst, um Doppelzählungen zu vermeiden. Bei diesen Dubletten konnte es durch die verschiedenen Anbieter ggf. zu widersprüchlichen Aussagen kommen. Auch hier wurden Korrekturen auf Einzelbasis durchgeführt.

Zur Vergleichbarkeit mit der gängigen Praxis der Objektbewertung, dass nur Objekte belastbar bewertet werden können, die auch in Augenschein genommen wurden, wurden in der vorliegenden Studie Objekte ausgeschlossen, die nur von außen fotografiert wurden. In diesen Fällen sind keine belastbaren Aussagen über den Ausstattungsstandard möglich. Durch die Verwendung dieser Objekte hätte es zu einer Verzerrung der Ergebnisse kommen können. Ebenfalls wurden die Objekte mit fehlenden Kaufpreisangaben aus dem Datensatz entfernt.

Im bis dahin korrigierten Datensatz wurden nach gängiger statistischer Praxis zur Berechnung der Durchschnitte und Aufschläge alle Extremwerte entfernt, deren Abweichung so groß ist, dass sie nach statistischer Wahrscheinlichkeit seltener als in 5% aller Fälle bei einer typischen Stichprobe auftreten.

Objektklassifikation
Auf den Homepages der jeweiligen Anbieter sind auch Zuordnungen zu den jeweiligen Objektklassen angegeben, die allerdings manchmal mit unplausiblen Werten gefüllt sind. Zum Beispiel finden sich Grundstücke in den Suchergebnissen nach Wohnungen oder umgekehrt. Zudem weichen möglicherweise die Zuordnungen der Eintragungen der verschiedenen Makler voneinander ab, so dass für die vorliegende Studie eine eigene Klassifikation nach Wohnungen und mit unterschiedlicher Grundstücksgröße vorgenommen wurde.

Dubletten
Objekte, die im Datensatz bei unterschiedlichen Anbietern mit identischen oder leicht abweichenden Preisen geführt wurden, wurden daher näher betrachtet. Handelte es sich augenscheinlich um dasselbe Objekt, wurde die Zweitlistung entfernt. Neben der Preisinformation wurden in Regionen bzw. Teildatensätzen mit nur einer geringen Anzahl an Objekten noch einmal Einzelvergleiche, unabhängig von der Preisinformation durchgeführt.

Testat
Erhebung, Qualitätskontrolle und Berechnungen der Daten in der Untersuchung wurden ohne Beteiligung oder besondere Gewichtung der Objekte des Auftraggebers durchgeführt.

Über CRES
Das CRES (Center for Real Estate Studies) ist eines der führenden Institute für duale und berufsbegleitende Studiengänge im Immobilienbereich. Es wurde auf Initiative der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) gegründet.

Neben einem berufsbegleitenden sowie dualen Studiengang zum Bachelor im Bereich Immobilienwirtschaft/Real Estate, wird ein berufsbegleitendes Masterstudium angeboten.
Ein weiterer Schwerpunkt des CRES stellt die wissenschaftliche Forschung dar. Aktuelle praxisrelevante Fragestellungen werden hier mit wissenschaftlichen Methoden und Instrumenten untersucht, um einerseits neue Erkenntnisse in die Praxis zu transferieren und andererseits die Inhalte der Studienprogramme immer aktuell zu halten und weiter zu entwickeln.

Über Premier Suisse Estates LCC:
Premier Suisse Estates, exklusiver Partner der Porta Mondial Gruppe für die Schweiz, ist auf die Vermittlung gehobener Wohnimmobilien in der Schweiz und auf den Balearen spezialisiert. Über die Porta Mondial Gruppe verfügt die Premier Suisse Estates über ein Portfolio von rund 3.000 Immobilien auf Mallorca, Ibiza und Menorca. www.premier-suisse-estates.ch

2 Kommentare
  1. Guten Tag
    eine sehr interessante und aussagenkräftige Studie.
    Haben Sie bemerkt, dass die Walliser Resorts in der Karte falsch eingetragen sind? Gibt es eine neue Version?
    Freundliche Grüsse
    Thomas Zeller

    • Herzlichen Dank für Ihr positives Feedback Herr Zeller! In die Grafik hat sich tatsächlich der berühmte Fehlerteufel eingeschlichen, mittlerweile wurde die Grafik aktualisiert. Herzliche Grüße, Ihr Premier Suisse Estates Team

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